日期：2025-10-30 13:20:00
寒冬将至：中国房地产市场的2023年展望
2022年，中国房地产市场遭遇了前所未有的寒流，陷入“卖不动，也买不起”的双重困境。 楼市低迷的迹象随处可见：前100大房企2022年1-11月销售总额同比暴跌42.1%，达到67268.1亿元；单月销售额同比更是下降了34.4%。 更令人担忧的是，北京、重庆、武汉、杭州、成都、苏州、天津等多个重点城市二手房挂牌量突破10万套，库存高企，市场供大于求的矛盾日益突出。与此同时，房价也持续下跌，11月全国100个城市新建住宅平均价格为16190元/平方米，环比下跌0.06%，跌幅扩大；全国100个城市二手住宅平均价格为15911元/平方米，环比下跌0.21%，跌幅同样扩大。 即便在二三线城市，一套商品房的总价也普遍维持在150万到250万之间，让许多购房者望而却步，只能“望房兴叹”。
展开剩余65%这种局面与以往房地产市场的火热形成鲜明对比。曾经，卖方市场主导一切，房价被人为哄抬，制造出“一房难求”的假象，买家则急于出手，担心错过最佳购房时机。如今，风向逆转，买方观望情绪浓厚，而卖方——开发商和二手房业主——则焦急地试图变现，却屡屡受挫，面临着资产贬值的风险。
然而，为了拯救日渐萎靡的房地产市场，政府出台了一系列刺激政策，可谓“组合拳”频出。各地纷纷放松限购、限售政策，并推出购房补贴；央行则为开发商松绑，拓宽了其融资渠道，包括股权融资、债券融资和银行贷款；同时，各地银行积极下调房贷利率和首付比例，首套房贷利率已降至4.2%，首付比例降至20%，力图提振市场信心。
那么，面对持续低迷的市场和密集的利好政策，2023年的楼市走向将如何？我们认为，以下三大趋势将决定未来走势：
第一，住房饱和度日益提高。经过20多年的高速发展，中国房地产市场已趋于饱和。数据显示，96%的家庭拥有至少一套住房，其中41.5%的家庭拥有两套及以上住房。这意味着，潜在的购房需求已大幅减少，真正需要购房的家庭数量有限。
第二，人口结构变化带来长期影响。中国已进入深度老龄化社会，老年人口占比持续上升，而青年人口增长乏力。老年人已拥有房产，无需再购房；而年轻一代则可以通过继承父母的房产解决居住问题，购房需求自然下降。此外，结婚率和出生率的持续低迷进一步加剧了这一趋势，未来住房需求将长期处于低位。
第三，保障性住房的快速发展将分流市场需求。各地政府正大力推进保障性住房建设，例如山东计划2023年开工建设83881套保障性租赁房，北京市“十四五”期间计划建设筹集40万套保障性租赁住房，以及6万套公租房和共有产权住房。 这些保障房的入市将进一步分流商品房市场需求，加剧房价下跌的压力。
年末将至，市场观望情绪依然浓厚，买家持币待购，而卖方则忧心忡忡。虽然政府救市政策不断出台，但能否有效扭转颓势，仍有待观察。2023年，中国房地产市场将面临严峻考验，其走向将取决于政策效力、市场信心以及人口结构等多重因素的综合作用。 这注定将是一场充满挑战和不确定性的“持久战”。
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